周边1公里只有二手房卖 郫筒这两宗好地有多少KFS已望穿秋水？

刚刚，地产全说获得一条最新消息，郫都区郫筒街道凉水井片区近日将新供应2宗优质纯住宅用地，共计93.96亩。这个地方的住宅用地断供，已经快一年了！在地块周边1公里范围内，只有二手房卖。等这个配套齐全的区域供地，想必有不少的开发商已经是望穿秋水了！

去年10月17日，郫都区郫筒街道曾供应1宗约122.8亩住兼商用地，其出让条件严苛，需修建超高层商业建筑、建设品牌酒店以及引入产业，由于地块“难啃”，4次叫价后被人居置业以4500元/㎡收入囊中，溢价率7.14%。

时间再追溯向前，同年8月22日，郫都区郫筒镇街道一里村出让1宗约43.56亩的住兼商地块，拍卖现场开发商争夺热烈，经过多轮举牌后，金隅以7100元/㎡的楼面价夺得该宗地块，溢价率高达86.84%。

宗地位置

郫筒街道即将出让的两宗地块相距180m，均位于南北大道以西，科化北路以东。

两宗地面积分别为45.64亩、48.32亩，如下图所示，靠北边的地块是面积稍小的。

两宗地面积

宗地实景图

宗地实景图

我们捋了一下，

这两宗地块的主要亮点有这些：

1. 位于郫都新城行政中心位置，城市界面形象好。

高德地图显示，郫都区政府、郫都区人民法院、郫都区人民检察院、创智公园等均在两宗地的1.5公里半径范围内。其中，创智公园为郫都区重要的商业中心，是郫都首个融合智能办公基地、文化创意产业基地、星级酒店、会议中心、购物中心、饮食之都为一体的外向型商业贸易中心，同时也是城市新地标。

创智公园（图片源自网络）

2. 新兴产业园区加持，登对产业人口的置业居住需求。

南北大道以东，产业园区、企业在此落址汇聚，如成都高新综合保税区、四川省卫星应用产业技术研究院、旺旺集团等。地产全说详细了解产业园区、企业的规划发现，部分产业园内设有家属区，但占地面积极小。家属区容纳量不足以支撑庞大的产业人群，外溢购房是必然选择，园区内的“家属区”居住环境难以满足改善需求的居住，而一街之隔的商品住宅自然会是其首选。两地块实际已具有较好的客群基础。

3. 地块周边1公里范围内当前无新盘在售，未来面临的市场竞争较小。

据了解，中铁、绿地、龙湖、中信、花样年、置信等品牌房企均已在此片区布局，有一定的高端楼盘支撑。其中置信逸都即紧邻两宗地块，目前该小区房源已售完，贝壳网显示，二手房价房价过万。离宗地最近的待售楼盘为花样年香门第，测距约4公里，而金隅去年成交的地块距宗地直线距离也有1.5公里。未来这里的新建住宅将是“一家独大”的情况，更关键的是，在限价政策之下，只有这种楼盘的首批次定价权，算是比较牢固地“将命运掌握在自己手里”。

置信逸都二手房售卖信息

宗地附近概况

4. 蜀都万达广场距离宗地仅700m，大型商业配套不缺。

两宗地所处位置为政府规划的住宅区，常居人口众多，目前宗地1公里范围内已有三家商业综合体，其中包括郫都区大型城市综合体蜀都万达广场和恒创太平洋购物中心、重百汉正广场两个商业项目。同时，宗地旁置信逸都的底商也具有不错的生活需求释放能力。而对于置业者来说，成熟完善的配套仍是其重要的购房指标之一，毕竟不是每个楼盘周边都有大型城市综合体这样的优质资源。此外，宗地以北即为沱江河，距离约400m，生态资源也可以算是触手可及。

蜀都万达广场

沱江河实景图

5. 周边学校众多，房子不愁租，商业不愁客。

高德地图显示，四川水利职业技术学院、成都市郫都区实验学校、成都高新滨河学校、成都铁路工程学校等均围绕宗地。学校的聚集是拉动周边经济迅速发展的关键助推器之一，因此无论是这两宗地未来修建起来的住宅，还是住宅下的少部分社区商业，均有良好、稳定的消费需求在那里等着，尤其对于居住兼投资需求的客群来说，房子不愁租，铺子不愁客比任何广告营销说辞都更具杀伤力。

6. 规划地铁6号线+成都市5环加持，交通便捷。

我们查询了解到，目前正在施工建设中的地铁6号线将在2020年开通，这条连通成都城市西南的轨道交通路线，途经华府大道、牛王庙、四川大学、前锋路、人民北路、西南交大等站点，开通后的拥挤程度应该会不输3号线。距离宗地最近的规划站点为6号线南北大道站，约1公里左右。另外，两宗地均紧邻成都市五环路（南北大道），城市主干道直接与蓉昌高速和成灌东路相接，出行非常便捷。

地铁6号线施工中

成都市五环路

7.周边优质医疗资源聚集、优势教育资源即将呈现。

宗地以南相距1公里、3公里是已建成近期投运的郫都区新的中医院、区医院，宗地以西2公里为四川大学华西上锦分院、宗地以北相距约800米和宗地以东北相距2公里范围，是郫都区区域今年分别出让的2宗各超100亩面积的商业用地（教育），据悉将建设知名的西川中学（小学-高中）和天立学校（小学-中学、国际班）。

当然，

我们也注意到两宗地有些不利因素

1. 两宗地均有配建条件：

宗地一分为①、②号地块，如下图所示，①号为纯住宅用地，②号为面积约33.21亩的规划道路用地，需修建两段市政道路，建成后无偿移交政府，且①、②号地块相距约800m。也就是说，宗地的成交价格并非“所见即所得”，而需出资修建的规划道路也并不能为地块项目就近享有。不过，需无偿移交的规划道路附近还有未售宗地。

 宗地一①号地块

 宗地一②号地块

宗地二分为①、②、③号地块。其中①号地块为纯住宅用地，②号地块距离①号约300m，为建面4515.55平米的服务设施用地，③号地块需建设3887.33平米的公园绿地。同样，实际拿地价格略高于拍卖成交价格。

 宗地二①、②、③号地块

2. 地块形状不算规则，产品总平面的布局也是一大难点，预计较难形成规整大气的小区中庭。

小结：

地是好地，出让时间也是“好时间”

本次郫都区郫筒街道即将新供应的两宗纯住宅用地，综合来看，利好大于弊端。地块位于郫都新城行政中心位置，配套完善，交通便利，有前期开发的高端楼盘支撑区域的高端居住属性，有购买人群基础，且1公里内暂无竞品待售。目前绿地、龙湖、中信、花样年、置信等品牌房企均已布局在此，且片区内的待开发地块所剩已不多。

8月，大成都土地市场溢价率下滑明显，当下开发企业对拿地更加谨慎已是客观事实。不过，就近期土拍价格的变动情况来看，虽部分地块出现降价出售的情况，但开发商对于优质地块仍表现出了浓厚兴趣。郫筒街道这两宗即将出让的土地，若起拍价适中合理，溢价情况也未必会很高，对开发商而言属投资风险较小的地块，两宗地此时出让，对开发商而言，其实是踩到了“好时间”。

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